RESPM-JUL_AGO-2015-alta

mercado Revista da ESPM | julho/agostode 2015 30 O objetivo deste artigo é discutir alguns temas que farão parte da agenda futura do setor imobiliário na cidade de São Paulo e no Brasil, sob a ótica de uma nova regula- ção técnica vigente e da necessidade de integração do ambiente construído com o seu entorno de uma forma mais inteligente. A correlação entre a situação econô- mica do país e o setor da construção civil também será analisada aqui, porém ela não deverá alterar algumas tendências para o setor nos médio e longo prazos. Nosúltimosdezanos, omercado imobiliáriobrasileiro viveu fortes emoções! Antes de falarmos sobre operíodo mais recente, o primeiro ponto a se ressaltar é o de que, qualquer análise que se faça sobre o setor, sempre passa, simultaneamente, por uma análise econômicadopaís. O crescimento do setor sempre esteve e está intimamente ligado ao desempenho da economia, pois ambos depen- demdeconfiançae jurosmaisbaixosparasedesenvolver. Isso ficou evidenciado nos últimos 40 anos. Voltando umpouco no tempo, vivemos omilagre eco- nômico do Brasil com os militares na década de 1970, marcada pela construçãode grandes obras como aUsina de Itaipu e Angra I, a ponte Rio-Niterói e rodovias que cruzavam o Nordeste e a Amazônia. Esse crescimento intenso da economia e da construção civil ocorreu principalmente entre os anos de 1967 e 1973, época do superministroDelfimNetto. Talvez seja por causa desse “milagre” que alguns brasileiros hoje têma ilusão de que a volta dosmilitares ao poder seria boa para o Brasil. De 1974 até o início da década de 1980, tivemos ainda um bomcrescimentoda economia brasileira, cujo “preço” de financiamento foi ficando cada vezmais caro em razão de fatores externos ao país. Umdos acontecimentos que influenciarammuito foi o primeiro choque do petróleo ocorrido em 1974, quando seu preço foi elevado abrup- tamente de US$ 3,37 para US$ 11,25 — o que provocou uma aceleração da taxa de inflação nomundo, inclusive no Brasil. Para não diminuir a alta taxa de crescimento que o país registrava naquela ocasião, o governo (princi- palmente do presidenteGeisel), decidiumanter a veloci- dade de crescimento da economia pormeio do aumento do endividamento, mesmo como aumento dos juros dos empréstimos. Se tivéssemos feito um “freio de arruma- ção” na época, talvez nossa dívida externa não tivesse crescido tanto e não sofreríamos na década seguinte, pois foi realmente naquele período que a dívida externa brasileira foi construída. Sabemos bemo quanto custou para o Brasil equacionar o seu pagamento. Os anos 1980 forammarcados pela volta dos civis ao poder e entrarampara a história como a década perdida brasileira,caracterizada,namédia,pelobaixocrescimento econômico do país e, por consequência, uma baixa ativi- dade na construção civil (abaixo até do já pequeno cres- cimento brasileiro). No período, tivemos baixo nível de investimento governamental emobras e tambémbaixa oferta de financiamento bancário tanto privado quanto público — fatores que limitarammuito a quantidade de negócios. Outra característica importante da época foi a existência de um ambiente regulatório desfavorável ao setor, que gerava insegurança para todos os agentes envolvidos. Tudo isso começou amudar a partir de 2000. De qualquermaneira, o principal aspecto que explica a aceleração da construção civil nos últimos dez anos foi o crescimento da economia brasileira a partir do início do primeiro governo Lula, que foi muito beneficiado por uma conjuntura internacional extremamente favorável ao país — com o aumento da demanda e dos preços das NacidadedeSãoPaulo, onúmerode imóveisemestoqueatingiu recorde históricono fimde2014 (27mil unidades)