Revista da ESPM

janeiro / fevereiro de 2011 – R E V I S T A D A E S P M 63 eixos de consumo que complica o processo: o risco de escolher mal quando se analisa pontos secundários é muito maior do que o risco enfrentado pelos pioneiros do setor de shopping, que tiveram à sua disposição pontos nobres nas melhores cidades. Dizer que um ponto é secundário não significa que seja ruim ou inviável, mas apenas que aumenta muito a chance de ser um ponto de baixo potencial. O tiro deixa de ser certeiro, como seria emumponto localizado em regiões de boa densidade populacional e boa renda dos consumidores. Muitos pontos considerados secundários poderão ter bom potencial e se transformar em ótimos shoppings, mas muitos são candidatos ao fracasso. O novo desafio é saber qual é qual. O risco do investimento passou a ser a maior preocupação do empreendedor, principalmente daqueles que precisam, em algum momento, entregar uma rentabilidade satisfatória ao capital de terceiros. Fazer shoppings com a localização certa é mais importante do que fa- zer muitos shoppings. Um portfólio pequeno e vencedor émuitomais valioso do que umgran- de ativo patrimonial de baixo desempenho. Felizmente há excelentes possibilidades de análises técnicas precisas sobre o potencial dos novos pontos. É possível escolher, dentre os muitos pontos secundários, aqueles que irão dar certo. Pontos secundários com alto potencial raramente são visíveis a olho nu; é preciso que o empreendedor se apoie em da- dos confiáveis para avaliar as reais chances do ponto em abrigar um novo shopping. Quando se trata de pontos secundários, o subjetivismo, natural do empreendedor, deve dar lugar ao rigor da análise. Uma questão de método A análise técnica correta e conclusiva, em- bora factível, não é um assunto trivial. Como em toda a análise de risco, a qualidade dos resultados depende de uma série de elementos que afetam a confiabilidade e a validade das previsões e recomendações. Em termos gerais, há duas etapas na análise de potencial para shopping center: (1) a coleta de dados e (2) a inferência, ou seja, a extrapolação dos dados em si para o potencial. Em ambas as etapas existem procedimentos, instrumentos ou protocolos de investigação que podem fazer com que os resultados sejam válidos. Somente com métodos corretos e precisos é possível confiar nos resultados. Ou seja, nesse caso, o resultado é tão bom quanto o método. Com metodologia frágil, o resultado é igualmente frágil ou simplesmente inválido. A primeira etapa, a coleta de dados, envolve a delimitação geográfica da área de influência e a atribuição de valores às características demográficas dessa área: população, renda, crescimento, consumo e, ocasionalmente, comércio já instalado, seja comércio de rua ou de shopping. Em princípio, estes dados seriam confiáveis porque a maioria deles provém de fontes oficiais, como IBGE, prefeituras e au- tarquias governamentais. Mas a presunção de confiabilidade muito frequentemente não se Aproximadamente 70% das vendas devem-se à localização da loja, e apenas30%ocorrempor fatores relacionados a publicidade, preço, am- bientaçãoeatendimento.